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酒店投資新時代

2019/9/10 8:55:51
  目前我國住宿業從高速度增長轉為高質量發展,住宿業與房地產的關系也在發生著變化,從地產配套住宿到住宿賦能地產,尤其是文旅地產的崛起,見證著消費升級的到來。
  在此過程中,一個重要的標志在于業主方對于酒店投資逐漸趨向理性,業主方在建造酒店時更多關注到酒店的資產運營價值,而不單單是配套。同時,住宿業早已不止最初單一的酒店住宿,已經向更加多元化的住宿發展,除了酒店的投資價值需要重新發現,更多存量非標住宿資產的價值也等待被挖掘。
  酒店業作為住宿業中最傳統的業態,在投資體量和成熟度方面都最為領先,因為其具備較為穩定的投資價值。但是隨著酒店業競爭日趨激烈以及外部因素的影響,酒店業的增速也發生著變化。
  對于投資熱度,近兩年來,盡管中美貿易緊張局勢仍然繼續,但中國還是僅次于日本的第二大酒店流動市場。在亞太區2019年上半年的酒店投資總額中,中國貢獻了25%,絕大部分的酒店交易集中在北京和上海。
  對于投資者,除了關心旅游和住宿行業的發展前景,住宿業作為他們的資產配置項目,最實際的莫過于眼前投資標的的成長性和資產增值空間。而業主方作為主流投資者,以重資產投入,更加渴望項目能有健康的現金流,并能幫助物業保值增值。更多業主從資產管理的角度出發進行酒店品牌的選擇,傳統意義上的國際大牌已經不再是唯一選項,發掘自主品牌價值成為了一些業主的方向。
越來越多業主開始做自己的品牌,挑戰傳統的國際酒店和本土酒店品牌方。業內既有保利酒店、金茂酒店、寶龍酒店這樣,只是通過推出自己的輕資產管理公司和酒店品牌實現“輕重并舉”,也有萬達這樣卸下酒店重資產,開啟品牌輕資產模式。這種情況對于酒店品牌方來說是巨大的挑戰,酒店品牌也不再滿足于純粹的輕資產。
  由于整個酒店行業的競爭比較激烈,一些酒店品牌在開拓核心市場的時候,會走向重資產的策略,來設立他們的旗艦店。但即便如此,酒店品牌方要實現規模的持續擴張,還是需要與更多業主方合作,如何幫助業主實現理想的投資收益率成為酒店品牌方絞盡腦汁思考的課題,業主和管理公司的關系也愈加微妙。
  業主與管理公司原來比較多糾結于運營管理。但是如果放到資產管理層面,從投融建管退的角度,投資的時候就要考慮到在未來的運營過程中間能不能有足夠的現金流來維持它的運營。從投資回報角度來講,一定不能忘了最后一大筆的轉讓收入。如果沒有全生命周期的思考,很容易忽略。對酒店的投資是很好的資源配置項目,所以要關注整個生命周期的現金流。
成都輝盛庭國際公寓編輯整理

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